Up And Down Beirut
Pendant des années, chercher un appartement à Montréal ressemblait à une chasse au trésor sans trésor. Ce cauchemar collectif commence à se fissurer.
Selon CoStar, environ 6 300 logements classés 4 et 5 étoiles sont actuellement vacants dans le marché montréalais suivi par l’entreprise. Le taux d’inoccupation global atteint maintenant 4,8 %.
Fait étonnant, ce pourcentage correspond au taux que la SCHL prévoit pour la grande région de Montréal en 2028. Il faut toutefois éviter les comparaisons trop rapides : les deux organismes n’utilisent pas exactement la même méthode ni nécessairement le même territoire et le même inventaire.
12 % d’inoccupation dans le haut de gamme
C’est dans le haut de gamme que le changement est le plus spectaculaire.
CoStar recense 52 343 logements dans les immeubles classés 4 et 5 étoiles. De ce nombre, 12 % sont actuellement inoccupés. À titre de comparaison, le taux est de 4 % dans les immeubles 3 étoiles et de seulement 2,9 % dans les immeubles 1 et 2 étoiles.
L’offre continue également d’augmenter. Sur les 8 931 logements actuellement en construction, 5 047, soit environ 57 %, appartiennent au segment 4 et 5 étoiles.
Ces logements en construction ne sont toutefois pas inclus dans le calcul du taux d’inoccupation actuel. Ils sont comptabilisés séparément par CoStar, mais ils pourraient accentuer la concurrence au cours des prochaines années.
Selon l’entreprise, une partie du parc haut de gamme récemment construit est offerte à des prix hors de portée de nombreux ménages, ce qui ralentit la location.
Les locataires magasinent davantage
Sur le terrain, certains propriétaires remarquent aussi un changement de comportement.
Raoul, propriétaire d’un triplex à Montréal, constate que les candidats locataires prennent davantage leur temps avant de choisir. Ils comparent les logements, vérifient attentivement ce qui est inclus et tentent plus souvent de négocier.
Dans certains segments, les propriétaires doivent donc davantage convaincre les candidats qu’auparavant.
Les loyers ne s’effondrent pas
Plus de logements vacants ne signifie toutefois pas que Montréal devient soudainement bon marché.
La croissance du loyer demandé n’est plus que de 0,4 % sur 12 mois dans le marché suivi par CoStar, comparativement à une moyenne historique de 3 %.
Dans le segment 4 et 5 étoiles, le loyer demandé moyen équivaut à environ 2 084 $ CA, tandis que le loyer effectif est d’environ 1 975 $ CA. Cette différence de près de 110 $ peut notamment s’expliquer par les promotions offertes, comme un mois gratuit réparti sur la durée du bail.
De son côté, la SCHL prévoit que le loyer moyen d’un logement de deux chambres, qui était de 1 346 $ en 2025, atteindra environ 1 500 $ en 2028, malgré la hausse prévue de l’inoccupation.
Montréal pourrait donc avoir davantage de logements disponibles sans avoir réglé son problème d’abordabilité.
La vraie question n’est donc plus seulement de savoir combien de logements sont disponibles, mais combien sont offerts au prix que les locataires peuvent réellement payer.
